Uma holding patrimonial costuma nascer de um objetivo simples: organizar, proteger e dar governança ao patrimônio, especialmente imóveis, participações e receitas recorrentes (como aluguéis). O que muda agora é que a Reforma Tributária do consumo deixa de ser um tema “distante” e passa a influenciar diretamente a estrutura, os contratos e a rotina fiscal de quem opera com imóveis — inclusive nas holdings.
A boa notícia: com planejamento, o novo modelo pode ser administrado com segurança. A má notícia: ignorar as novas regras tende a gerar custo fiscal oculto, risco de autuações e perda de eficiência.
A seguir, você entende o que realmente importa para holdings patrimoniais — com foco prático, linguagem objetiva e um checklist de preparação.
1) O que é (e o que NÃO é) uma holding patrimonial
A holding patrimonial é uma empresa criada para centralizar bens (como imóveis) e/ou participações societárias, com finalidades típicas como:
- Planejamento sucessório (organização da transferência para herdeiros);
- Blindagem organizacional (governança, regras internas, acordos);
- Eficiência operacional e fiscal (depende do caso e do regime);
- Gestão profissional de aluguéis e contratos (cobrança, manutenção, indicadores).
Importante: holding patrimonial não é “um benefício automático”. Ela é uma ferramenta jurídica e contábil — e, com o IBS/CBS, a qualidade do desenho e da operação passa a ser ainda mais determinante.
2) Por que a Reforma Tributária impacta diretamente holdings com imóveis
A Reforma cria o IVA dual (IBS + CBS) e estabelece que esses tributos incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, incluindo expressamente locação e outras modalidades relacionadas.
Na prática, isso importa porque:
- Locação/cessão/arrendamento passam a ter disciplina própria (fato gerador, base, obrigações);
- Administração/intermediação de imóveis entra no radar com regras específicas;
- Operações com sócios/partes relacionadas ganham relevância (uso gratuito, cessões abaixo do mercado etc.);
- O “custo tributário” deixa de ser só IR/CSLL (e PIS/Cofins no modelo anterior) e passa a exigir leitura também pela ótica do consumo, conforme a lei complementar que regulamenta IBS/CBS.
O arcabouço constitucional que autoriza e organiza esse novo sistema vem da Emenda Constitucional 132/2023.
3) Aluguéis e receitas de imóveis: o que muda na prática para holdings
3.1 Incidência e momento do fato gerador
Para locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, a lei estabelece regra de momento e lógica de incidência — com destaque para o pagamento como marco relevante nessas operações.
Por que isso é crítico?
Porque o desenho dos contratos (reajustes, descontos, carências, gratuidade parcial, “aluguel por fora”, repasses) pode alterar o que é considerado receita tributável, o período de apuração e o risco de desenquadramentos.
3.2 Base de cálculo
A base é o valor da locação/cessão/arrendamento, com exclusões específicas previstas em lei.
3.3 Redutor social na locação residencial (alívio relevante)
Um ponto que merece atenção especial para holdings com imóveis residenciais: a lei prevê redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, dedutível da base de cálculo do IBS/CBS na locação residencial, limitado ao próprio valor da base.
Isso pode mudar a análise de viabilidade em carteiras com aluguéis de menor valor ou em estratégias de renda residencial pulverizada.
3.4 Opção de recolhimento por receita bruta para contratos por prazo determinado (Art. 487)
A lei também prevê que, em contratos de locação/cessão/arrendamento firmados por prazo determinado, o contribuinte pode optar por recolher IBS/CBS com base na receita bruta recebida, conforme regras do Art. 487.
E aqui entra um detalhe prático essencial: a Receita Federal do Brasil esclareceu que as regras da opção variam conforme a finalidade do contrato e que há caminhos (cartório ou documento fiscal, conforme o caso), com providências condicionadas a regulamento em 2026 para algumas situações.
Mensagem prática: holdings com carteira relevante de contratos longos devem revisar imediatamente:
- prazos,
- finalidade (residencial x não residencial),
- estrutura de reajustes e aditivos,
- evidências formais (assinaturas, reconhecimento, registros),
- e o que fará sentido no modelo de recolhimento.
4) Venda de imóveis, direitos reais e efeitos colaterais importantes
Holdings patrimoniais também fazem alienações (venda, cessões de direitos, reorganizações). A lei estabelece base e disciplina para alienação de imóvel e atos/cessões onerosas de direitos reais, além de regras de redutores e parâmetros próprios em operações imobiliárias.
Dois pontos objetivos para o empresário:
- IBS/CBS não substitui ITBI/ITCMD: a lei explicita que a incidência do IBS/CBS não altera a base de cálculo desses tributos patrimoniais estaduais/municipais.
- A precificação e a formalização importam ainda mais: documentos, rastreabilidade e critérios de valor (inclusive em operações entre relacionados) tendem a ser mais exigidos.
5) Atenção máxima: operações com sócios e partes relacionadas (uso gratuito, abaixo do mercado, dividendos “in natura”)
Holdings familiares, na prática, frequentemente lidam com situações como:
- imóvel usado por sócio/administrador,
- cessão por valor simbólico,
- despesas pagas pela holding com “reembolso informal”,
- distribuição de bens como dividendos “in natura”.
A lei trata hipóteses em que fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado podem ser tributados, especialmente no contexto de partes relacionadas.
E há um ponto de desenho societário que costuma gerar confusão: a lei também traz hipóteses de não incidência relacionadas a participações societárias e ao recebimento de dividendos (no âmbito do IBS/CBS).
Como traduzir isso para a prática?
- O que acontece “dentro” da holding (uso de bens, cessões, entregas de ativos) precisa ser documentado e precificado com critério.
- A governança (contratos, atas, política de partes relacionadas) deixa de ser “burocracia” e vira proteção fiscal.
6) Obrigações acessórias e cronograma: por que 2026 é um ano decisivo
Mesmo com a transição, 2026 já exige preparação operacional. A Receita publicou orientações indicando que, a partir de 1º de janeiro de 2026, contribuintes devem emitir documentos fiscais eletrônicos com destaque do IBS e da CBS, conforme notas técnicas e leiautes.
Há também pontos operacionais muito relevantes:
- 2026 como “ano de teste”: a Receita indica dispensa de recolhimento do IBS/CBS para quem cumprir as obrigações acessórias conforme as normas vigentes no período.
- A partir de julho de 2026, pessoas físicas que forem contribuintes do IBS/CBS devem se inscrever no CNPJ (sem virar PJ, mas para facilitar apuração).
Para holdings, o recado é simples: processo e sistema (cadastros, contratos, faturamento, classificação de operações, integração fiscal) viram prioridade de diretoria.
7) Como se preparar: roteiro objetivo para empresários e gestores
Aqui está um plano realista — e altamente eficaz — para uma holding patrimonial se ajustar:
- Mapear operações: locação residencial e não residencial, cessões, arrendamentos, administração/intermediação, vendas e reorganizações.
- Revisar contratos: finalidade, prazo, cláusulas de pagamento, carência, reajuste, aditivos, garantias, registro e formalidades.
- Simular cenários: regime regular (débito-crédito) x hipóteses de opção (quando aplicável), considerando perfil dos locatários e possibilidade de créditos.
- Política de partes relacionadas: uso de imóveis por sócios, cessões internas, reembolsos, rateios — com documentação e critério de valor.
- Ajustar sistemas e rotinas: emissão correta de documentos fiscais, cadastros, integrações, trilha de auditoria e conciliações.
- Governança e sucessão: alinhar o desenho societário e o acordo de sócios à nova realidade operacional (evita “atalhos” que viram passivo).
- Acompanhar regulamentos e notas técnicas ao longo de 2026 (é aqui que muitos detalhes operacionais se consolidam).
Conclusão: holdings patrimoniais continuam estratégicas — mas exigem gestão profissional no IVA
A Reforma Tributária não “acaba” com a holding patrimonial. Ela a obriga a amadurecer: contratos melhores, governança mais clara, processos fiscais integrados e decisões baseadas em simulação.
Se a sua holding tem imóveis locados (especialmente com mistura de residencial e não residencial), contratos longos ou uso recorrente por sócios/partes relacionadas, antecipar a adequação em 2026 tende a ser o diferencial entre previsibilidade e surpresa.
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